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房价拐点已现开发商集体看空

2018-09-21 09:36:13

房价拐点已现 开发商集体看空

中小房企如果转型早,或许能逃过这轮调控之劫。如今投身煤矿开发的杜先生望着窗外一地黄叶有些庆幸地说。之前他曾是房地产开发商,开发过几个规模不大的楼盘。

引发其感慨的,是宏观调控下楼市惨淡的现状。结合三季度和金九银十数据看,房地产企业一方面库存量逐渐加大,另一方面资金链条渐趋紧张。中央关于调控不放松的表态,说明了房企艰难的日子还将继续,房价下降拐点已经形成。住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报》表示。

四大龙头企业库存激增

数据显示,2011年的金九银十北京楼市合计签约量仅2.7万套,较去年同期逾5万套的签约量下降了46%,同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万~13万套。

被认为是北京楼市重灾区的通州,不仅创下了存量房的纪录,而且价格普遍下降两成。据中原地产统计,通州在售住宅楼盘45个,库存量达1.6万多套,占到全市的12%左右,月均销售量在300~500套,成交均价15000~16000元/平方米。

和北京一样,其他城市的楼市在金九银十同样风光不再。搜房数据监控中心的数据显示,全国47个大中城市中,有41个城市住宅成交量低于去年同期,广深沪等9城市同比下跌5成以上。

而从上市房企三季度数据中存货指标来看,在存货量方面,144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元,较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中万保金招(万科、保利、金地、招商)四大龙头的合计库存为4523亿元,同比增长47%,环比增长8%,远远快于行业整体水平。

开发商遭资金逼宫

除了量价萧条外,开发企业更大的压力来自于资金紧张。开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张,没有资金就不能不降价。联达四方董事长杨少锋表示。

以绿城为例,关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示,绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%,较2010年12月31日上升31个百分点,居内地上市房企之首。

沪深两市132家房地产上市公司,2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元,营业利润437.84亿元,净利润300.09亿元,同比分别增长13.7%,13.37%和14.92%,比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

受销售持续低迷影响,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看,29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元,而在去年同期则为30.8亿元,其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。

阳光100常务副总裁范小冲表示,在量价齐跌之下,开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰,可以说100%的开发商都面临资金紧张。三季度数据显示:房企预收账款增加606亿元,环比下降33%,显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时,本年度在信贷紧缩和行业调控背景下,地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元,同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元,同比上升27%。

地方政府突围

地方政府同样苦不堪言。

进入10月份,北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构统计数据显示,10月北京共成交土地21宗,其中工业用地与商业用地占据了绝对主导,分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加,但是住宅用地的成交却一落千丈,当月仅有一宗成交,且为限价房用地。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛,到10月份更是降至冰点。主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了。

中国房地产学会副会长陈国强分析说,自调控以来,大多数房企因观望时间较长,造成年度销售困难,以至于资金链出现不同程度的问题,加上融资难解,因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地。

数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。

热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交

房价拐点已现开发商集体看空

,其中,广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津,武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

住宅类用地溢价率也降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示,全国主要城市地价总体水平小幅上涨,同比、环比增幅全面回落。第三季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米,同比增长8.4%,环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米,同比增长10.5%,较上一季度下降0.3个百分点;环比增长1.7%,较上一季度下降0.5个百分点。

除了开发商降价自救外,土地出让部门也开始想办法。北京国土局负责人表示,北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金,其中住宅地降至20%,商用地控制在10%~15%,同时,也会放宽付款进度,若市场反应过度冷清,更会考虑降价出让。

降价窗口打开

所有的目标都指向房价。温家宝总理近日表示,政府的目标是要使房价回归到合理的水平。房价下调是肯定的,而且这个趋势还将持续很长时间。范小冲认为。

11月1日,中国指数研究院发布数据显示,10月百城住宅均价连续第二个月环比下降,十大城市均价降至今年3月以来最低。

据统计,10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米,与9月相比下降0.23%,其中40个城市价格环比上涨,2个城市价格与9月持平,58个城市环比下跌。与上月相比,10月价格环比下跌的城市比9月增加14个,是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月,环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个,比上月增加1个。

中国指数研究院副院长黄瑜表示,指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价,并非楼盘的实际成交价。

限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下,龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销,以价换量缓解资金压力和提升销售业绩,部分楼盘价格较上月降幅超过20%。黄瑜告诉。

万科集团相关负责人在接受采访时表示:成交量难以明显改善,新房供应又在不断增加,买方市场的特征也会更加明显。

任启鑫分析指出,金九银十已经过去,楼市也将真正进入冬季。在没有明显回调政策的出台下,楼市成交还将持续低迷,整体成交价格也将会继续下滑,价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。

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银监会前主席刘明康:房价下跌50% 银行仍不亏本

周五,2011财新峰会在北京开幕。本次峰会主题为寻找真实的成长。多位官员和学者在峰会上对中国未来最重要的问题展开了讨论。

刘明康:平台贷款已清理60%

截至9月底,地方融资平台贷款的清理整顿进度已经达到60%。银监会前主席刘明康昨天透露。

刘明康表示,在10.7万亿元的地方政府债务中,80%来自银行贷款,但由于早发现、早干预、早处置,整体风险可控。他进一步解释说,由于监管当局及时要求银行业对平台贷款逐包打开、逐笔评估、逐步整改、保全增信,目前的平台贷款覆盖率已有较大改进。

刘明康介绍,自2008年,银监会就要求商业银行进行房地产压力测试,监管部门也会进行整体测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。

刘明康透露,由于银监会始终对个人贷款进行区别对待,区分首套房和二套房,且从未出现过零首付,所以在个人按揭贷款方面,银行业的贷款质量相对较高。

谢国忠:房价掉下来对中国是好事

独立经济学家谢国忠昨天指出,如果中国房价掉下来,对国家经济是好事。他认为,中国政府只要以后6个月咬咬牙,走过来,中国的未来是非常灿烂的。任何人说救市的话,是醉翁之意不在酒,是为了把房地产炒起来,是救自己。

中国的房地产泡沫是爆了。谢国忠坦言,去年我认为房地产会拖到2012年才会倒,今年上半年我改变了我的看法,下半年就会倒。他进一步解释,上半年没有倒的原因是开发商把任何和房地产开发商做生意的都变成了他的融资平台。但是今天能够借给他的行业已经借完了,因此房地产大幅度下降是必然的。

在谢国忠看来,政府如果出手对房地产救市,对中国长期来说就是负面的。因为又一次证实中国赚钱的模式就是只要绑架政府、绑架银行就倒不了,这个经济模式不打破,这个经济是没有出路的。(京华时报 马文婷 高晨)

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